相続登記の義務化はいつまで

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「実家の名義、まだお父さんのまま」――そのままだと過料の対象になります

親が亡くなったあと、預貯金の解約や年金の手続きは済ませたけれど、実家の土地・建物の名義（登記）だけは手つかず。そんなご家庭は、決して珍しくありません。むしろ、これまでは「急いでやらなくても罰則はない」というのが日本の常識でした。

しかし、その常識は2024年4月1日に終わりました。相続登記が法律上の「義務」になり、正当な理由なく放置すると10万円以下の過料が科される可能性が出てきたのです。

そして今、もっと差し迫った問題があります。法改正より前――つまり2024年3月31日以前に亡くなった方の相続にも、この義務はさかのぼって適用されるという点です。その経過措置の期限が、2027年3月31日。この記事を公開している時点で、残り約7か月半しかありません。

まず結論：あなたに期限があるかどうかの早見表

ご自身がどのケースに当てはまるか、まずここで確認してください。

あなたの状況	登記の期限	根拠
2024年3月31日以前に親が亡くなり、まだ登記していない	2027年3月31日まで	経過措置
2024年4月1日以降に親が亡くなった	相続開始と自分が相続人と知った日から3年以内	不動産登記法76条の2
遺産分割協議がまとまった	協議成立の日から3年以内に協議内容どおりの登記	同76条の2第2項
遺言で不動産を取得した	取得を知った日から3年以内	同条
話し合いが長引いて期限に間に合わない	相続人申告登記でいったん義務を果たせる	同76条の3
登記名義人の住所・氏名が変わった	変更から2年以内（2026年4月1日施行）	同76条の5

いちばん多いのは、表の1行目「ずっと前に亡くなった親の家がそのまま」というケースです。2027年3月31日という一律の締切があるため、該当する方全員が同じタイミングで駆け込むことになります。司法書士や法務局の混雑を考えると、年内に動き出すのが安全圏です。

なぜ義務化されたのか――「所有者不明土地」という日本の宿題

相続登記が義務化された背景には、全国に広がる所有者不明土地の問題があります。登記簿を見ても今の持ち主が分からない土地は、国土の相当な割合を占めるといわれ、次のような実害を生んできました。

• 道路の拡幅や堤防の整備など、公共事業が用地交渉の段階で止まってしまう
• 災害の復旧・復興で、がれき撤去や区画整理の同意が取れない
• 空き家が放置され、倒壊・雑草・害虫・不法投棄で近隣が困る
• 売りたい隣地の人が現れても、共有者を探しきれず取引が成立しない

登記が放置される最大の理由は「面倒だから」ではなく、放置してもペナルティがなかったからでした。だからこそ、今回の改正では「義務＋過料」というかたちで背中を押す設計になっています。

放置した場合に本当に困る「5つのこと」

正直なところ、10万円以下の過料そのものよりも、登記しないまま時間が経つことの実害のほうがはるかに深刻です。

1. 売れない・貸せない・担保に入れられない

不動産は、登記名義人でなければ売却契約を結べません。亡くなった親の名義のままでは、買主が現れても、施設入所の費用を捻出したくても、いっさい動かせません。「売ろうと思った時に売れない」――これが最も多い後悔です。

2. 相続人が増え、話し合いが成立しなくなる（数次相続）

登記を放置している間に、相続人自身が亡くなると、その子や配偶者に権利が移ります。これを数次相続といいます。当初3人だった相続人が、10年後には十数人に膨れ上がり、面識のない親戚や、海外在住・認知症・行方不明の方が混じってくる。全員の実印と印鑑証明が必要になった時点で、事実上の手詰まりです。

放置年数	よくある相続人の人数	手続きの現実味
0〜3年	2〜4人（子どもだけ）	電話1本でまとまる
10年	5〜8人（甥・姪が登場）	全員の署名集めに数か月
20年	10〜20人	所在調査から必要／専門家必須
30年以上	20人超	家庭裁判所の手続きが要ることも

3. 固定資産税だけは請求され続ける

登記していなくても、市区町村は「現に所有している者」に固定資産税を課します。使っていない、売れない、住んでいない実家の税金だけを、代表者が延々と払い続ける構図になりがちです。

4. 空き家対策特別措置法のリスクが重なる

放置された家屋が「特定空家等」や「管理不全空家等」に指定されると、固定資産税の住宅用地特例（最大6分の1）が外れ、税額が跳ね上がることがあります。名義が古いままだと自治体からの通知も届きにくく、気づいた時には手遅れというパターンが起こります。

5. 自分の子ども世代に「解けない宿題」を渡すことになる

いちばん重いのはこれです。今なら数万円と数か月で済む手続きが、次の世代では数十万円と数年がかりの調査になります。

切り札：相続人申告登記（そうぞくにんしんこくとうき）

2024年4月1日に新設された、義務化とセットの救済制度です。遺産分割がまとまらない場合の「時間稼ぎ」として、非常に強力です。

制度名	相続人である旨の申出（相続人申告登記）
できること	期限内に申し出れば、相続登記の義務を履行したものとみなされる
申出できる人	相続人のうち誰か1人でOK（他の相続人の同意・押印は不要）
主な必要書類	申出人が相続人であることが分かる戸籍謄本等、住民票
登録免許税	非課税
注意点	あくまで「申出」であり、権利の取得を公示するものではない。売却・担保設定はできない
その後	遺産分割がまとまったら、成立日から3年以内に本来の相続登記が必要

相続登記の進め方――7ステップ

ステップ1：登記簿（登記事項証明書）で今の名義を確認する

まずは事実確認から。法務局の窓口・郵送のほか、オンラインの「登記情報提供サービス」でも取得できます。ここで、名義が親のままか、祖父母の代のままか、抵当権が残っていないかを確認します。祖父母名義だった場合は、二世代分の相続をまとめて処理する必要があるので、早めに専門家へ相談してください。

ステップ2：どの不動産があるか漏れなく洗い出す

意外な落とし穴が、私道の持分や山林・農地、共有名義の集会所などです。市区町村から届く固定資産税の「課税明細書」、または市区町村役場で取得できる名寄帳（固定資産課税台帳）を使うと、その自治体にある不動産を一覧で確認できます。非課税の私道は課税明細に載らないことがあるため、名寄帳での確認が確実です。

ステップ3：戸籍を集めて相続人を確定する

被相続人（亡くなった方）の出生から死亡までの連続した戸籍と、相続人全員の現在の戸籍が必要です。転籍を繰り返している方の場合、複数の自治体に請求することになります。

ここでぜひ活用したいのが、法務局の法定相続情報証明制度です。集めた戸籍一式と相続関係の一覧図を提出すると、法務局が認証した「法定相続情報一覧図の写し」を無料で複数枚交付してもらえます。これ1枚で分厚い戸籍の束の代わりになり、銀行や証券会社の手続きも同時並行で進められます。

ステップ4：遺言書の有無を確認する

公正証書遺言なら公証役場の「遺言検索システム」で全国横断的に調べられます。法務局の自筆証書遺言書保管制度を使っていれば、遺言書保管事実証明書で確認できます。自宅で見つかった自筆の遺言書は、勝手に開封せず家庭裁判所の検認が必要です（保管制度を利用していた場合は検認不要）。

ステップ5：遺産分割協議書を作る

遺言がない場合、相続人全員で誰がどの不動産を取得するかを決め、書面にします。相続人全員の実印と印鑑証明書が必要です。不動産の表示は、登記事項証明書のとおり正確に記載してください（地番・家屋番号は住所とは別物です）。

ステップ6：登録免許税を計算して申請する

相続を原因とする所有権移転登記の登録免許税は、原則として固定資産税評価額の0.4％です。評価額は市区町村の固定資産評価証明書で確認します。

固定資産税評価額	登録免許税（0.4%）
500万円	2万円
1,000万円	4万円
1,500万円	6万円
2,000万円	8万円
3,000万円	12万円

なお、評価額100万円以下の土地については登録免許税の免税措置が設けられています（期限つきの措置のため、利用時は最新の適用期限を法務局または国税庁のページで確認してください）。使い道のない山林や私道持分がある場合、この免税で実費をかなり抑えられることがあります。

ステップ7：申請と完了確認

不動産の所在地を管轄する法務局へ、窓口・郵送・オンラインのいずれかで申請します。完了までの目安は1〜2週間程度（時期・法務局によって変動）。完了後は登記識別情報通知（いわゆる権利証にあたるもの）が交付されるので、絶対になくさないよう保管してください。

自分でやるか、司法書士に頼むか

	自分で申請	司法書士に依頼
費用	実費のみ（登録免許税＋戸籍等の取得費）	実費＋報酬（目安6〜10万円前後／事案により変動）
期間	2〜3か月（平日の役所回りが必要）	1〜2か月（書類収集も任せられる）
向いているケース	相続人が少数・全員が協力的・不動産が1〜2件	相続人が多い／数次相続／遠方の不動産／揉めそう
最大のリスク	戸籍の取り漏れによる補正・却下	費用がかかること
オンライン申請	手続きが煩雑	標準対応

判断の目安はシンプルです。「相続人が子ども2〜3人だけ、全員が近くにいて仲が良い、不動産は実家1件」なら自力で十分。ひとつでも当てはまらない要素（祖父母名義のまま、相続人が5人以上、疎遠な親族がいる、不動産が複数の自治体にまたがる）があるなら、専門家に任せたほうが結果的に安く済みます。

2026年4月から始まった「住所・氏名変更登記」の義務化も忘れずに

相続登記の陰に隠れがちですが、2026年4月1日から、登記名義人の氏名・住所の変更登記も義務化されています。変更から2年以内に申請しないと、5万円以下の過料の対象です。

• 親が施設に入所して住民票を移した
• 実家を出て自分の住所が変わったが、登記はそのまま
• 結婚・離婚で姓が変わった

いずれも該当します。相続登記のために法務局へ行くなら、この機会にまとめて済ませてしまうのが効率的です。

どうしても要らない土地は「相続土地国庫帰属制度」も選択肢

「登記はしたものの、遠方の山林や原野をどうにもできない」という場合、一定の要件を満たせば土地を国に引き取ってもらう制度（相続土地国庫帰属制度）があります。ただし、建物が建っている土地・担保権がついている土地・土壌汚染がある土地などは対象外で、審査手数料に加えて10年分の管理費相当額の負担金が必要です。万能ではありませんが、「永久に固定資産税を払い続ける」よりは出口になり得ます。

必要書類チェックリスト（コピーして使えます）

相続登記でつまずく原因の大半は「書類の取り漏れ」です。以下を印刷して、取得できたものにチェックを入れながら進めてください。

被相続人（亡くなった方）について

書類	取得先	ポイント
出生から死亡までの連続した戸籍謄本・除籍謄本・改製原戸籍	本籍地の市区町村	転籍していると複数自治体にまたがる。最重要かつ最も時間がかかる
住民票の除票（本籍地入り）	最後の住所地の市区町村	登記簿の住所とつながらない場合は「戸籍の附票」で補う
戸籍の附票	本籍地の市区町村	住所の変遷を証明する。登記簿の住所が古いときに必須

相続人について

書類	取得先	ポイント
相続人全員の現在の戸籍謄本	各自の本籍地	被相続人の死亡日以後に取得したもの
不動産を取得する人の住民票	住所地の市区町村	新しい登記名義人の住所として記載される
相続人全員の印鑑証明書	住所地の市区町村	遺産分割協議書に添付。有効期限の定めはないが実務上は新しいものを
遺産分割協議書	自分たちで作成	全員の実印。不動産の表示は登記事項証明書どおりに

不動産について

書類	取得先	ポイント
登記事項証明書	法務局（全国どこでも可）	現状確認用。申請時の添付は不要だが必ず取っておく
固定資産評価証明書	不動産所在地の市区町村	登録免許税の計算に使う。申請する年度のものを
名寄帳（固定資産課税台帳）	不動産所在地の市区町村	私道や山林の取り漏れ防止に有効

費用シミュレーション：実家1件・相続人3人のケース

「いくらかかるのか分からないから動けない」という方のために、典型例で試算してみます。土地1筆・建物1棟、固定資産税評価額の合計1,200万円、相続人は子ども3人という前提です。

項目	自分で申請	司法書士に依頼
登録免許税（0.4%）	48,000円	48,000円
戸籍・除籍・住民票等の取得実費	約5,000〜10,000円	同左（代行の場合は別途手数料）
固定資産評価証明書	約400円	同左
登記事項証明書	約600円	同左
司法書士報酬	0円	約60,000〜100,000円
合計の目安	約54,000〜59,000円	約114,000〜159,000円
所要期間	2〜3か月	1〜2か月

差額は6万〜10万円ほど。これを「高い」と見るか「平日の役所回り数日分と、却下されるリスクの保険料」と見るかが判断の分かれ目です。なお、相続人が多い・数次相続・不動産が複数の自治体にまたがるといった条件が加わると、報酬も実費も上がります。

ケース別・つまずきポイント

ケース1：登記簿の住所が「○○町大字△△」のまま

住居表示の実施や町名変更で、登記簿の住所と最後の住民票の住所が一致しないことがあります。この場合、戸籍の附票をさかのぼって取得し、住所のつながりを証明します。附票の保存期間の関係で取得できないときは、権利証や不在籍・不在住証明書、上申書などで代替する方法があるため、法務局に相談してください。

ケース2：相続人の中に認知症の方がいる

遺産分割協議は法律行為なので、判断能力がない方が参加した協議は無効になります。家庭裁判所で成年後見人を選任してもらう必要があり、数か月かかります。この間も期限は進むため、まず相続人申告登記で義務だけ果たしておくのが定石です。

ケース3：相続人の中に未成年者がいる

親も同じ相続の当事者である場合は利益相反となるため、家庭裁判所に特別代理人の選任を申し立てる必要があります。

ケース4：連絡先が分からない相続人がいる

戸籍の附票を取得すれば、現在の住民票上の住所を追えます。まずは手紙を出すところから。それでも所在が判明しない場合は、家庭裁判所に不在者財産管理人の選任を申し立てる方法があります。ここまで来ると専門家の領域です。

よくある質問

まとめ：まずは「登記簿を1枚取る」ところから

相続登記の義務化は、放置してきたご家庭ほど負担が大きく見える制度です。けれど、やることの本質は「今の名義を確認し、戸籍で相続人を確定し、書類を出す」という3点に集約されます。

• 2024年3月31日以前の相続は、2027年3月31日が一律の期限。残り時間は多くありません
• 2024年4月1日以降の相続は、知った日から3年以内
• まとまらないときは相続人申告登記で、単独・非課税で義務を果たせる
• 2026年4月からは住所・氏名の変更登記も義務（2年以内・5万円以下の過料）
• 迷ったら、法務局の無料相談窓口か司法書士会の相談会へ

今日できる第一歩は、実家の登記事項証明書を1通取り寄せること。それだけで、自分のケースが「自力で足りる」のか「専門家が必要」なのかが、はっきり見えてきます。