実家売却の税金と3,000万円特別控除【2026年版】

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あんず

実家を相続したんだけど、誰も住む予定がなくて…。売ると税金がすごくかかるって聞いて、動けずにいるの。

ふく

それ、多くの人が誤解してるポイントだワン。「相続空き家の3,000万円特別控除」を使えば、譲渡所得3,000万円までは税金ゼロにできるケースが多いんだ。ただし期限と要件があるから、知らずに放置すると本当に損するワン。

親から実家を相続したものの、住む予定がなく売却を考えている——そんなとき最大の分かれ目になるのが「3,000万円特別控除（相続空き家特例）」を使えるかどうかです。使えれば税金が数百万円変わることも珍しくありません。この記事では2026年時点の要件・期限・手順を、はじめての人向けにやさしく整理します。

実家売却でかかる税金の基本

売却益（譲渡所得）には所得税・住民税がかかります。税率は所有期間で変わり、相続の場合は親の所有期間を引き継げるため、多くは長期譲渡（税率約20%）です。譲渡所得は「売却額 −（取得費＋譲渡費用）」で計算しますが、古い実家は取得費が不明なことが多く、その場合は売却額の5%しか取得費にできず、税額が大きくなりがちです。だからこそ控除の適用が重要になります。

相続空き家の3,000万円特別控除とは

相続した空き家を売ったとき、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例です。主な要件は次のとおりです。

2024年の改正で「買主側が後から解体・耐震改修する」パターンも認められ、古家付きのまま売りやすくなりました。適用には市区町村発行の「被相続人居住用家屋等確認書」など書類をそろえて確定申告が必要です。

あんず

3年目の年末までって、意外と時間がないのね。片付けとか考えたらすぐだわ。

ふく

そうなんだワン。片付け→査定→売却活動→引き渡しで半年〜1年かかることも普通だから、相続から1年以内に動き出すのが安全圏だワン。

実家売却の進め方5ステップ

STEP1 相続登記を済ませる（義務化済み）

名義が親のままでは売却できません。相続登記は義務化されており、正当な理由なく放置すると過料の対象です。手順は相続登記の義務化ガイドへ。

STEP2 荷物の片付け・形見分け

売却前に家財を片付けます。業者選びのコツは実家の片付け・売却ガイドで解説しています。

STEP3 複数社に査定を依頼して相場を知る

ここが金額を左右する最大のポイントです。1社だけの査定は禁物。3社以上の査定額と根拠を見比べることで、適正な相場観と信頼できる担当者が見えてきます。

STEP4 仲介か買取かを選ぶ

時間に余裕があれば仲介（相場に近い価格）、期限が迫っていれば買取（早いが1〜3割安）が基本です。3年目の年末が近い場合は買取も選択肢になります。

STEP5 売買契約・引き渡し・確定申告

仲介手数料は「売却額×3%＋6万円＋消費税」が上限の目安。売却した翌年の2月16日〜3月15日に確定申告し、特例の適用を受けます。

売らない選択肢との比較

「今は決められない」という場合も、空き家のまま放置すると管理費・固定資産税（特定空家指定で最大6倍）・老朽化リスクがのしかかります。空き家の処分・活用ガイドや、住み続けながら現金化するリースバックも含め、3年目の年末という期限から逆算して比較検討してください。

よくある質問

Q. 実家を売ると税金はいくらかかりますか？

売却益（譲渡所得）に対し長期譲渡で約20%の所得税・住民税がかかります。ただし相続空き家の3,000万円特別控除が適用できれば、譲渡所得3,000万円までは非課税になります。

Q. 3,000万円控除の期限はいつまでですか？

相続開始から3年目の年末（12月31日）までに売却する必要があります。片付けや査定の期間を考えると、相続後1年以内に動き出すのが安全です。

Q. 古い家付きのままでも控除は使えますか？

2024年の改正により、買主が譲渡の翌年2月15日までに耐震改修または取り壊しを行う場合も適用対象になりました。古家付きのまま売却しやすくなっています。

Q. 査定は何社に頼むべきですか？

最低3社が目安です。査定額そのものより「根拠の説明が具体的か」で担当者を見極めると失敗しにくくなります。