親が亡くなった後、あるいは施設に入った後に残る「実家」。空き家のまま放置すると、固定資産税が最大6倍になったり、特定空家に指定されたりと、思わぬ負担やトラブルにつながります。一方で、片付け・売却・活用には手順とコツがあり、知っておくだけで損を防げます。この記事では、実家の片付けから売却・空き家対策までを、はじめての方向けにやさしく解説します。
実家をどうするか、ずっと先送りにしていて…。誰も住まない家を持ち続けるのも不安だし、何から考えればいいの？
空き家は「持っているだけ」でも税金や管理の負担がかかるんだ。だからこそ早めの判断が大切。まずは「売る・貸す・解体する」のどれが合うかを考えて、売るなら複数社の査定で相場を知るのが第一歩だよ。
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空き家を放置する3つのリスク
① 固定資産税が最大6倍に
「特定空家」や「管理不全空家」に指定されると、住宅用地の特例が外れ、固定資産税が最大6倍になることがあります。放置するほど負担が増す仕組みです。
② 老朽化による近隣トラブル・賠償
倒壊や屋根・外壁の落下、雑草・害虫、不法投棄などで近隣に迷惑をかけ、損害賠償を求められるリスクもあります。
③ 資産価値の下落
建物は時間とともに傷み、価値が下がります。売るなら「早いほど高く売れる」のが基本です。
持っているだけで税金が増えるなんて…。やっぱり早めに動いたほうがいいのね。
そうなんだ。「とりあえず置いておこう」が一番もったいない。まずは現状を把握して、方向性だけでも決めておくと安心だよ。
実家を相続したら、まずやること
① 相続登記（名義変更）— 2024年から義務化
2024年4月から相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内の登記が必要です（怠ると過料の可能性）。まずは名義を確定させましょう。司法書士に依頼するのが確実です。
② 相続人・遺産分割の確認
誰が実家を相続するのか、相続人全員で協議（遺産分割協議）して決めます。共有のままにすると後で売却しづらくなるため注意。
③ 残置物（家財）の片付け
売却・解体の前に家財の片付けが必要です。量が多ければ生前整理・遺品整理の業者に相見積もりを。
実家の3つの選択肢：売る・貸す・解体する
| 選択肢 | 向いているケース | メリット | 注意点 |
|---|---|---|---|
| 売却 | 住む予定がなく現金化したい | 管理から解放・まとまった資金 | 相場の見極めが必要 |
| 賃貸活用 | 立地が良く需要がある | 家賃収入・資産を残せる | 修繕費・空室・管理の手間 |
| 解体して更地売却/活用 | 建物が老朽化・買い手がつきにくい | 土地が売りやすくなる | 解体費（木造で約100〜200万円）・税負担増の可能性 |
多くの場合、住む予定がなければ売却が管理負担もなく現実的です。建物が古い場合は「古家付き土地」として売る方法もあり、必ずしも解体は必要ありません。
実家を売るときの流れと「一括査定」の活用
ステップ1：相場を知る（複数社の査定）
まずは複数の不動産会社に査定を依頼して相場を把握。1社だけだと高い・安いの判断ができません。不動産一括査定サービスを使えば、一度の入力で複数社の査定を比較でき、地域に強い会社も見つかります。
ステップ2：信頼できる会社・媒介契約を選ぶ
査定額だけでなく、対応・販売戦略・地域実績で選びます。専任・一般などの媒介契約の違いも確認を。
ステップ3：販売活動〜売買契約〜引き渡し
内覧対応や価格交渉を経て契約・引き渡し。残置物の撤去時期も段取りしておきましょう。
💡 売却で損をしないコツは「複数社の査定を比較する」こと。一括査定サービスを使えば、自宅から無料で複数の不動産会社の査定額・対応をまとめて比較できます。査定額が会社によって数百万円違うことも珍しくないため、必ず2〜3社以上で比べましょう。
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知っておきたい税金の特例
実家（相続した居住用の家屋・土地）を売却する際、一定の要件を満たすと譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例（被相続人の居住用財産＝空き家を売ったときの特例）が使える場合があります。要件が細かく、適用には期限もあるため、売却前に税理士や不動産会社に必ず確認しましょう。このほか相続土地国庫帰属制度など、手放すための制度も整備されています。
税金の特例で数千万円も控除できることがあるのね。これは事前に専門家に相談しないと損しちゃう。
その通りだよ。税金は要件と期限が命。「売ってから知った」では遅いこともあるから、動き出す前に専門家に一度相談するのがおすすめだよ。
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【2026年7月時点の最新ルール】
相続空き家の3,000万円特別控除は、適用期限が2027年12月31日までの譲渡まで延長されています。ただし2024年1月1日以降の譲渡では、相続人が3人以上いる場合、1人あたりの控除額は2,000万円に縮小されます。一方で2024年以降は、買主が引渡し後の翌年2月15日までに耐震改修または取り壊しを行った場合も対象に加わりました。要件が細かいため、申告前に必ず税務署または税理士にご確認ください。（出典：国土交通省「空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除」）
※取得費不明（概算取得費＝売却価格の5%）を前提とした概算です。実際の税額は取得費の証明書類や各種特例で大きく変わります。確定申告前に税理士または税務署にご確認ください。
よくある質問
Q. 売れない田舎の実家はどうすれば？
古家付き土地としての売却、自治体の「空き家バンク」への登録、相続土地国庫帰属制度の利用などが選択肢。まずは複数社・自治体に相談を。
Q. 兄弟で共有しているとどうなる？
売却には共有者全員の同意が必要です。早めに方針を話し合い、必要なら専門家に間に入ってもらいましょう。
Q. 片付けと売却、どちらが先？
査定は家財がある状態でも可能です。まず査定で相場と方針を決め、契約・引き渡しに合わせて片付けを進めるのが効率的です。
まとめ｜「早めの判断」と「複数社比較」がカギ
実家・空き家は、放置するほど税金・管理・資産価値の面で不利になります。相続したらまず相続登記、そして「売る・貸す・解体する」の方向性を決め、売るなら一括査定で複数社を比較。税金の特例は事前に専門家へ確認を。早めに動くことが、ご家族の負担とお金の両方を守る最善の備えです。
まずは相続登記を済ませて、一括査定で相場を知るところから始める。税金の特例も、動く前に専門家に相談するね。
完璧な進め方だよ。実家を整えることは、ご両親が遺してくれたものを大切に次へつなぐこと。あせらず、でも先送りにせず、一歩ずつ進めていこうね。
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