カテゴリー: 相続・実家

「介護費用や生活費が足りない。でも親は住み慣れた家を離れたくない」——そんなときの選択肢として注目されているのがリースバックです。自宅を売却して現金を受け取りつつ、賃貸として同じ家に住み続けられる仕組み。この記事では、リースバックの仕組み・メリット・注意点・悪質業者の見分け方を、親の家を守りたい子世代の目線で解説します。

リースバックの仕組み

①自宅を不動産会社に売却して代金を一括で受け取る → ②同時に賃貸借契約を結ぶ → ③家賃を払いながらそのまま住み続ける。所有権は会社に移りますが、引っ越し不要・近所に知られにくい・固定資産税の負担がなくなるのが特徴です。将来の買い戻し特約を付けられる場合もあります。

メリット・デメリット

✅ メリット	⚠️ デメリット
まとまった現金が早く手に入る（介護費・老人ホーム入居金に）	売却価格は市場相場の7〜8割程度
住み慣れた家に住み続けられる	家賃負担が発生（相場より高めの設定が多い）
固定資産税・修繕負担がなくなる	契約が定期借家だと更新できない場合がある
相続トラブルの予防（現金化で分けやすく）	買い戻し価格は売却価格より高くなる

向いているケース・向かないケース

向いている：介護費用・医療費・生活資金が必要／持ち家はあるが現金が少ない／将来は施設入居を考えているが今は自宅にいたい／住宅ローン残債がわずか。
向かない：長期間（10年以上）住み続けたい／家賃を払い続ける収入がない／相場価格で売りたい → その場合は通常売却や住み替えを検討すべきです。

借地権の家・共有名義の家は専門窓口へ

親の家が借地の上に建っている、兄弟で共有名義になっている——こうした家は通常のリースバック・売却では扱えないことが多く、専門業者への相談が近道です。

契約前チェックリスト

①売却価格の根拠（近隣成約事例）を書面でもらう ②家賃と年間負担額を10年分計算する ③「普通借家か定期借家か」を確認 ④買い戻し特約の有無と価格 ⑤親だけで契約しない（必ず家族同席） ⑥複数社比較。この6つを守れば大きな失敗は避けられます。

まとめ

リースバックは「家を手放さずにお金をつくる」有力な選択肢ですが、条件は会社によって大きく異なります。無料審査で条件を取り寄せ、通常売却の査定額と並べて比較——これが親の家と老後資金の両方を守る最善の手順です。

「親が施設に入って、実家が空き家になってしまった」「相続したけれど誰も住む予定がない」——今、日本の空き家は900万戸を超え、7戸に1戸が空き家という時代です。空き家は持っているだけで年間数十万円のコストがかかり、放置すれば税金が最大6倍になるリスクもあります。この記事では、実家が空き家になったときの選択肢を整理し、後悔しない進め方を解説します。

空き家を放置する3つのリスク

1. 特定空家指定で固定資産税が最大6倍

倒壊の恐れや衛生上問題がある空き家は「特定空家」に指定され、住宅用地特例（固定資産税1/6）が解除されます。2023年の法改正で、その前段階の「管理不全空家」でも特例解除が可能になり、行政の目は年々厳しくなっています。

2. 維持費は年間30〜50万円

固定資産税・火災保険・光熱費基本料・庭木の手入れ・帰省交通費を合わせると、何も生まない家に毎年数十万円を払い続けることになります。

3. 老朽化・近隣トラブル・損害賠償

台風での屋根飛散、動物の住み着き、不法侵入。管理責任は所有者にあり、屋根材が隣家や通行人に被害を与えれば損害賠償の対象になります。

空き家処分の選択肢を比較

選択肢	向いているケース	注意点
仲介で売却	立地が良く需要がある	売れるまで平均3〜6ヶ月。維持費は継続
業者買取	早く手放したい・訳あり物件	相場の7〜8割だが即現金化・現状渡しOK
賃貸活用	駅近・リフォーム資金あり	初期投資数百万円・管理の手間
解体して土地売却	建物が老朽化	解体費100〜300万円・更地は税優遇なし
相続土地国庫帰属	売れない山林・原野など	審査あり・負担金20万円〜

普通に売れる立地なら「比較」で数百万円変わる

需要のあるエリアの実家なら、仲介での売却が最も高く売れます。ポイントは必ず複数社の査定を比較すること。1社だけの言い値で売ると、数百万円単位で損をするケースが実際にあります。

売る前の片付けはプロ＋一時保管が最短ルート

空き家売却で最初につまずくのが「家財の片付け」。仏壇・思い出の品・大型家具が残ったままでは内覧もできません。全部を一度に判断せず、残すものはトランクルームに逃がし、不要品は回収業者にまとめて任せるのが時間も心の負担も最小です。

税金の特例を必ずチェック（最大3,000万円控除）

相続した空き家を売る場合、要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できる特例があります（被相続人の居住用財産の特例）。昭和56年5月31日以前建築・相続から3年目の年末までの売却など要件が細かいので、売却前に税理士へ相談を。

まとめ：空き家は「早く動くほど高く・安く」処分できる

空き家は時間が経つほど価値が下がり、維持費とリスクは増えます。まずは無料査定で「いくらで手放せるのか」を知ることが第一歩。売れる家は比較で高く、売れない家は専門買取で確実に。片付け・税金も含めて計画的に進めましょう。

「実家の外壁、ずいぶん色あせてきたな…」「ひび割れがあるけど、親は気にしていないみたい」——帰省のたびに気になる実家の劣化。外壁の傷みは見た目の問題だけでなく、雨漏り・構造材の腐食・資産価値の下落に直結する、放置してはいけないサインです。

実家の外壁劣化を放置する3つのリスク

1. 雨漏り・構造劣化で修繕費が数倍に

塗装の防水機能が切れると、外壁材や下地に水が浸入します。塗装だけなら100万円前後で済むものが、下地補修・張り替えまで進むと200〜400万円になることも珍しくありません。

2. 資産価値・売却価格の下落

将来実家を売却・賃貸に出す可能性があるなら、外観の印象は査定額に直結します。特に空き家は劣化が加速するため、「売る前に直す」より「傷む前に守る」ほうが総コストは安くなります。

3. 台風・地震時の安全リスク

浮いた外壁材やひび割れた瓦は、台風で飛散して近隣への損害賠償問題になるケースもあります。高齢の親だけが住む家こそ、定期的な点検が安心につながります。

外壁塗装の費用相場（2026年版）

延床面積	塗装費用の目安	備考
〜30坪	60〜100万円	シリコン塗料の場合
30〜40坪	80〜130万円	足場代込み
40〜50坪	100〜160万円	屋根塗装同時なら+20〜40万円

ポイントは「同じ工事でも業者によって数十万円の差が出る」こと。塗料のグレード・足場代・中間マージンの有無で価格が大きく変わるため、1社の見積もりだけで決めるのは危険です。

失敗しない業者選び 5つのポイント

1. 必ず2〜3社以上の相見積もりを取る

1社だけだと相場がわからず、高値づかみや手抜き工事のリスクがあります。一括見積もりサービスを使えば、無料で複数社の価格と対応を比較できます。

2. 見積書の内訳が細かいか確認

「外壁塗装一式 ◯◯万円」のようなどんぶり勘定はNG。塗料名・塗回数（3回塗りが基本）・足場代・養生費が明記されているかを見ましょう。

3. 訪問営業の即決契約は避ける

「今日契約すれば半額」は典型的なトラブルパターン。国民生活センターへの相談も多い分野なので、その場で契約せず必ず比較検討を。

4. 自社施工か下請けかを確認

下請け・孫請けになるほど中間マージンで品質が下がりがち。自社職人が施工する業者は価格と品質のバランスが良い傾向があります。

5. 保証・アフター点検の有無

塗膜保証（5〜10年）や定期点検の有無は業者の自信の表れ。書面で保証内容を確認しましょう。

塗装だけで済まないときは？（リフォーム・住み替えの選択肢）

外壁の劣化が進んでいる場合や、水回り・バリアフリーも含めて手を入れたい場合は、リフォーム全体の見積もりを取ったほうが結果的に安くなることがあります。将来の同居や住み替えを見据えるなら、リノベーションの相談も選択肢です。

火災保険・自治体の助成金もチェック

台風や飛来物による外壁・屋根の破損は火災保険の「風災補償」で修理できる場合があります。また多くの自治体には省エネ改修・住宅リフォームの助成金制度（10〜30万円程度）があります。見積もり時に業者へ「保険や助成金は使えますか」と確認するのがおすすめです。

まとめ：実家の外壁は「親の家を守る投資」

外壁塗装は10〜15年ごとのメンテナンスが目安です。実家の築年数が15年を超えていて一度も塗り替えていないなら、まずは無料の一括見積もりで現状把握から始めましょう。比較するだけで数十万円の差が出るのが外壁塗装です。離れて暮らしていても、見積もり手配は子ども世代がオンラインで代行できます。

成年後見制度とは？

✅ 2026年7月最新情報に更新しました（価格・製品情報を最新化）

成年後見制度は、認知症・知的障害・精神障害などで判断能力が十分でない方の財産管理や契約などを、本人に代わって「成年後見人」がサポートし、本人を法的に保護する制度です。たとえば、親の預貯金の管理、施設の入所契約、不要な契約の取り消しなどを後見人が行えます。判断能力が低下した親の財産を守り、悪質な詐欺や不利益な契約から守る役割があります。

成年後見制度の2つの種類

① 法定後見制度（すでに判断能力が低下している場合）

すでに認知症などで判断能力が低下している場合に、家庭裁判所が後見人を選任する制度です。本人の状態に応じて「後見」「保佐」「補助」の3つの類型に分かれます。

② 任意後見制度（元気なうちに備える場合）

まだ判断能力があるうちに、「将来判断能力が低下したら、この人に任せたい」とあらかじめ契約しておく制度です。本人が後見人を選べるのが特徴で、元気なうちの備えとして有効です。

法定後見「3つの類型」の違い

法定後見は、本人の判断能力の程度によって3つに分かれ、後見人ができることの範囲が変わります。

類型	対象（判断能力）	後見人の権限の目安
後見	ほとんど判断できない	財産管理全般・契約の代理や取消
保佐	著しく不十分	重要な契約への同意・取消など
補助	不十分	特定の事項のサポート（本人の同意が前提）

※どの類型になるかは、医師の診断などをもとに家庭裁判所が判断します。

成年後見の申立てから開始までの流れ

① 家庭裁判所へ申立て

本人の住所地を管轄する家庭裁判所に申立てを行います。申立てができるのは、本人・配偶者・四親等内の親族などです。申立書類や医師の診断書を準備します。

② 調査・鑑定

家庭裁判所が本人や親族の事情を調査し、必要に応じて本人の判断能力について医師の鑑定を行います。

③ 後見人の選任・開始

家庭裁判所が成年後見人を選任します。後見人には親族のほか、司法書士・弁護士・社会福祉士などの専門職が選ばれることもあります。選任されると後見が開始されます。

費用の目安

申立てには、収入印紙・郵便切手・診断書作成費などで数千円〜2万円程度、鑑定が必要な場合は別途10万円前後かかることがあります。また、専門職が後見人になる場合は、財産額に応じた報酬（月額2〜6万円程度）が継続的に発生します。

メリットと注意点

成年後見以外の選択肢

任意後見

親がまだ元気なうちに、信頼できる人と契約しておく方法。本人の意思で後見人を選べます。

家族信託

家族に財産の管理・運用・処分を託す仕組み。柔軟な財産管理ができ、認知症対策として近年注目されています。不動産の活用や相続まで見据えるなら有力な選択肢です。

よくある質問（FAQ）

Q. 親が認知症になってからでも使えますか？

A. はい。判断能力が低下してからは「法定後見」を利用します。元気なうちに備えるなら「任意後見」や「家族信託」を検討しましょう。

Q. 家族が後見人になれますか？

A. なれる場合もありますが、財産が多い・親族間で意見が割れているなどの事情があると、専門職が選ばれることがあります。

Q. 一度始めたらやめられますか？

A. 原則として本人の判断能力が回復しない限り、途中でやめることはできません。利用は慎重に検討しましょう。

まとめ｜「お金と権利」を守る備えを、早めに

成年後見制度は、認知症などで判断能力が低下した親の財産と権利を守る大切な仕組みです。すでに判断能力が低下しているなら法定後見、元気なうちに備えるなら任意後見や家族信託という選択肢があります。一度始めると原則やめられない・報酬が継続するなどの注意点もあるため、親の状況に合った方法を、司法書士・弁護士・税理士などの専門家に早めに相談して選びましょう。「もしも」の前の備えが、家族の安心につながります。